先定銷售價再倒推地價，120平也是剛需房……唐山樓市新政創新，業内稱“具有非常好的示範效應

12月21日晚間，河北省唐山市互聯網信息辦公室發布消息，近日唐山出台14條措施，明确取消市中心的部分區域商品住房限購限售政策，取消“限房價、競地價”的土地出讓政策。

措施提到，取消路南區、路北區、高新技術産業開發區商品住房限購政策。本地居民、外地居民在全市範圍内購買商品住房、二手住房均無政策限制。

據中國房地産指數系統百城價格指數，唐山新建住宅價格整體波動性下降，今年1～11月累計下降0.3%，二手住宅價格累計下跌4.1%，環比已連續20個月下跌。今年以來，唐山政策調整力度有限，市場活躍度下降。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，此次供給端提出的多項政策效果累計疊加，有利于釋放唐山市更多購房需求，進一步修複當地市場預期，鞏固當前市場修複态勢，但整體效果或有限。

120平戶型也是剛需房

唐山市互聯網信息辦公室發布的《關于進一步支持居民剛性和改善性住房需求的實施意見》，從全方位保障多層次住房需求、調整優化房地産支持政策、探索房地産高質量發展模式等方面明确14條措施。

文件明确，唐山針對不同群體，加大住房建設和供給，逐步建立完善多層次的住房供應與保障體系，通過調研走訪、問卷調查、電話問詢等方式，對各類群體進行了征求意見，确定剛性住房面積标準爲120平方米以下，改善性住房面積标準爲144平方米以下。

接下來将大力滿足剛性住房需求，由各縣（市、區）作爲責任主體，政府主導、市場運作，積極推動國企低價收購平價出售、規劃建設平價商品住房、鼓勵開發企業組織團購等方式，加大120平方米以下低價位商品住房供應力度。實施房地産業良性循環和健康發展一攬子政策措施，加大144平方米以下改善性住房供應。鼓勵房地産開發企業以市場需求爲導向，通過提升設計水平，滿足144平方米以上的高品質住房需求。

在調整房地産支持政策方面，唐山不僅取消了部分區域住房交易和土地交易的限制政策，還調整優化了住房信貸政策。

易居研究院研究總監嚴躍進分析認爲，唐山房地産政策的出台進一步說明三四線城市當前對于購房方面的提振政策依然較多，且在此過程中也逐漸探索了新發展模式。

這次調整政策實際上在2022年5月已經出台，比如對于全市限購和限售政策的取消等。此次寫入文件，實際上是一次系統梳理和系統發布，進一步強調了此類放松政策，有助于更好确保政策輿論引導和效應釋放。

不過，此次唐山有個政策表述是有突破性的，即其提及“确定剛性住房面積标準爲120平方米以下，改善性住房面積标準爲144平方米以下”。這個表述的含義在于，對于剛需盤的标準有所提高，或者說從過去傳統理解的90平方米調整到了120平方米。

“這條線的上調，也說明結合居住需求的變化，給出了非常系統的标準調整。”嚴躍進認爲。

先定銷售均價再倒推地價

中指數據監測顯示，1～11月，唐山市新建商品住宅累計成交222.6萬平方米，同比下降21.1%。11月，市場運行延續低迷态勢，購房者置業情緒繼續下滑。

在陳文靜看來，今年唐山房地産市場受阻明顯，成交規模呈現持續波動下降趨勢。整體來看，本次唐山出台的需求端政策基本均已執行，政策空間相對有限。

去年5月，唐山取消路南區、路北區、高新區範圍内限購限售政策、降低首付比例至首套20%/二套30%、提高公積金貸款額度等；今年1月，唐山調整首套房貸款利率下限調整爲LPR-50BP；今年11月，唐山二孩、三孩家庭公積金最高貸款額度由原來的上浮10萬元、20萬元提高至上浮20萬元、30萬元。

此次措施還提到，鼓勵房地産開發企業特别是國有企業建設平價商品房，限定銷售價格和套型面積，參照同地段、同品質普通商品住房價格下浮20%，住房套型建築面積原則上不超過90平方米。在土地供應計劃中對平價商品住房的建設用地優先落實，并以平均銷售價格反推确定土地價格。

嚴躍進指出，平價商品房的概念，主要包含價格和建築面積兩個維度。其中價格維度爲同類産品價格下浮20%，建築面積維度則爲不超過90平方米。而且這次提及“反推”概念，即先确定銷售均價然後确定地價，這實際上可以認爲是保障房建設中的一種地方創新産品，值得肯定。

此外，唐山明确鼓勵具備條件的房地産企業實行現房銷售，逐步取消商品房預售制度，從根本上避免工程爛尾、逾期交付、違法銷售等問題的發生。

對此，嚴躍進置評：“現房銷售是房地産新發展模式的重點。這個表述有兩點含義。其一是現房銷售模式的推進，很大程度上也是爲了避免爛尾、逾期交付和違法銷售等問題；其二是現房銷售本質上也是希望逐步取消商品房預售制度。結合近期住建部全國住房和城鄉工作會議，我們認爲，各地對于預售制度的取消和現房模式的推進，确實會成爲2024年非常重要的改革内容。唐山在這方面節奏快，具有非常好的示範效應。”